今天下午，全国住房城乡建设工作会议结束。明年楼市到底怎么走？如何才能实现止跌回稳？水到底会如何流动？这场会议，给出了重要的定调，看完我的结论是：明年，去库存会按下加速键，千万不要掉以轻心。楼市能不能止跌回稳，最核心的就是楼市的供需能不能扭转。如果你要认真看会议通稿，你会发现通篇都是在解决这个问题，并且给出了2025年，几个比较确定的方向。我挑重点跟大家分享一下：首先，城中村和危旧房改造，将是明年刺激需求的重要突破口。一是着力释放需求。 把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位 ，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。 加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。看看上面的通稿原文。在释放需求这部分，最先提到的是：“四个取消、四个降低、两个增加”。这部分其实就已经提到了加大城中村改造，“两个增加”其一就有要以货币化安置的方式，新增实施100万城中村和危旧房改造。这次通稿，不仅在开头提到这点，并且对这点进行了展开，强调要在100万套的基础上，继续加大城中村和危旧房改造规模。并且这次还提到“大力实施城市更新”，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。大家想想，2015年楼市能够复苏的关键，不就是拆迁+货币化安置吗？明年，无论是城中村改造，还是危旧房，或者老旧小区的拆改力度都会加大。我们的问题已经明确是有效需求不足，什么是有效需求？就是你有需求的同时，你也有钱。拆迁+货币化安置，就是最直接、最迅速地向市场投入钱和需求，这部分明年加大力度是板上钉钉的事。只是大家要注意了，这次和2015年完全不同，15年是全国范围的棚改，这次城中村改造哪怕范围扩大到300城，也只覆盖了全国近半的城市。这些拿到城中村改造资格城市，势必要比没拿到的城市更快的迎来回暖，所以你的房子会不会涨？短期会不会回暖，大家一定要关注自己城市的城中村改造计划。你的城市，在不在300座城市其中？接下来会不会快速回暖？现在事该买还是该卖？我今晚的闭门直播有详细的讲解，直播结束后还会给大家发放一份《城中村改造城市名单》，包含目前城中村改造的城市名单和实施进度，关注的朋友可以扫码来聊。2、保障性住房，以收代建的比例也会增加。二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。从这段话能看出，明年楼市供给总基调是收紧的，但是呢？保障性住房以及配售型保障房的供给力度要加大。换句话说，保障性住房虽然是写在供给侧的，但是实际上也是消化存量市场的一个杀招。靠盖房子，是没法短期提供大量的供应的，想要短期加大供应，最好的办法就是以收代建。现在开发商的库存房子也很多，与其盖，真的不如收，今年年底就是这个趋势了，25年势必还会加大速度。并且大家发现没有，这次没有提到“三大工程”，三大工程包括城中村改造、收储和平急两用平台。这次只提到了城中村改造和收储，平急两用平台建设基本没提。这也说明，地方现在资金要放在更着急的止跌回稳上，钱要花到刀刃上。3、现房销售制度改革，去库存的另一大利器。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。这是这次会议里提到了非常重磅的说法，老百姓其实苦期房久矣，但为何要2025年开始改为现房销售呢？一方面，现在很多房子确实卖着卖着变成了现房，如果要建立现房销售制度，现在确实是最好的时机，痛感会比较弱。另一方面，现房销售跟去库存的方向是无比吻合的。房子从期房变为现房，中间有2年半左右的建造期，如果市场上的房子不够多，可能会产生短期供房紧张，导致房价不理智上涨。所以过去我们很难从期房转为现房销售，但是现在呢？很多城市新房供应已经过剩，这个时候改为现房销售，反而能减少市场供应，更有利于当下去库存。只是，变为现房销售开发商可能是最危险的，这意味资金压力更大了。但是这点我认为也不必太过担忧，因为经过这轮洗牌，开发商以国企居多，资金实力相对雄厚。并且政府现在扩大了房企融资的白名单，也有保交楼资金，相信可以平稳过渡。以上这些政策，都能在短期内促进供需关系的扭转，如果明年加大力度来做，局部地区的止跌回稳应该很快了。比如深圳，经过3个月的成交回暖之后，现在新房的供应已经非常紧张了，核心都没有什么房子，所以现在开发商都在拿好地，然后赶紧开工开卖。如果实施现房销售，那么意味着市场短期会进入供应的空白期，二手市场也会成为成交的主力，就更容易形成楼市回稳的正循环。所以说，局部地区止跌回稳真的很快了，尤其是1线城市。关注机会的朋友，2025年还没有盆接水的朋友们，真的要抓紧看市场了。今晚我也会跟大家详细聊聊这次的会议，以及近期市场上关于明年刺激的传闻，明年哪些城市要重点关注？要及时上车？我也会在闭门直播中跟大家分享，关注的朋友，扫码来加我详聊。最后还有个非常值得关注的点，那就是好房子得到了空前的强调。今天的通稿里，“好房子”出现了12次，创下历史新高。什么是房子？一是提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。 二是构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。 三是支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。 四是推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。 五是大力实施物业服务质量提升行动。最近很多城市不是都在卷公摊吗，这只是好房子的其一。你想想，原来90平的房子得房率是70平，现在90平的房子，实际得房率就有90平。并且户型更加好，大阳台甚至大露台都开始出现，甚至还会涌现很多科技化住宅、绿色住宅小区等等。这让原来的房子怎么打呢？未来城市和城市之间的分化会加深，房子和房子之间的分化也会加深。不要觉得被被刺了，而是应该思考，是不是该趁目前超低税费的窗口期，好好去计划房产置换。每10-15年市场的需求和供应都会出现质的变化，把自己的房子置换到更好的城市，更好的产品类型中去。未来房子里的金融属性在降低，消费品属性在上升。要想投资房产，只能去金融属性比较高的大城市核心区去了。

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